アパートの空室は大家さんの悩みです。
新築の時には 新しくて入居者は当たり前になっていたものが年月が過ぎていくなかで劣化・老朽化など新築時とは条件が異なってきます。
しかし、ほとんどの大家さんは新築時の家賃そのままで入居者を希望します。
しかし、これは非現実的です。
結果、、、改修費用(原状回復工事)をかけて同じ家賃で募集する。
というスタイルが一般的です。
この流れは一般的な流れですが、改修費用(大家さん負担分)と家賃の相対性の効果を考えたことはございますか?
こちらの図をご確認ください。
これは新築から築後20年を想定したものです。
当初、まったく負担のなかった 建物に対して大家さんが維持修繕する為の費用の割合バランスです。
人間の身体に例えるなら、しっかり定期的に健診をしておけば、大きな病気にかかっても早期に発見することができます。
建物も同じで継続的な保守・維持を行えば見た目も悪くなりづらく、空室率にも関係してきます。
「大家さんの要望は高く貸したい」
「借主さんは少しでも安く借りたい」
「仲介業者は 建物に関するクレームの少ない、キレイで貸しやすい建物がいい」
「改修業者は 原状回復に手間のかからない建物が良い」
この4者の意見をまとめて満足を得るには非常に困難です。
その建物の特性を生かして、入居者を確保する必要があります。
家賃設定で踊らされていけないのは 利回り○○%というキーワードです。
利回りとは、机上の計算であり、入居率や維持費などと密接に関係しています。
新築から数年程度までは 維持費もゼロでしょう。空室率も低いでしょう。
しかし築年数がたつにつれて利回りは下がっていくことを考えましょう。
弊社では、家賃は周辺よりも少々安めにして ”空室” の状態をほぼなくす方向での提案をすすめております。
■空室でも家賃が入る...?
アパートやマンションを一括借り上げして家賃保証をするサービスがあります。私共は サブリース会社と言いますが、一般の方にはあまり聞きなれている単語ではないかもしれませんね。
大家さんのメリットは入居中でも空室でも家賃が入ってくるというなんともうれしいフレーズですがそこには当然カラクリがあります。
例えば10室お部屋があるマンションを今まで直に入居者をつけていたから1室15万円としましょう。
10室×15万円= 150万円/月 になります。
これは満室の状態でしかも大家さんが地元の不動産屋などを通して貸しているので満額で入った場合です。
サブリース会社は ここに会社の経費分や 空室時のリスク分をマイナスしなければなりません。査定はサブリース会社の判断で違いますが、大抵の場合は大家さんが想定する家賃収入よりも、はるかに少ないものです。
しかもビックリするのはこんな条項です。
”○○年後には家賃の改定ができる” ”契約は○○年以上”などなどいろんな付加条項がついてきます。ビックリします。 契約期間中は自分の資産でありながら自分のものではないのです。
相続対策としてよく資産運用で”自己資金ゼロで新築から家賃保証・管理まですべてお任せ!”なんていうキャッチコピーには このような条文が多々入っているので よく確認をして決めましょうね。